L'état des lieux, ou pourquoi son absence se retourne contre le bailleur

Beaucoup de bailleurs voient l'état des lieux comme une formalité qui protège le locataire. C'est l'inverse : c'est le document qui protège le bailleur, et son absence le désarme presque complètement.

Ce que la loi présume quand il n'y en a pas

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état. Il devra donc le rendre dans cet état, et tout ce qui s'en écarte est réputé être de l'usure normale.

Concrètement, la charge de la preuve bascule sur le bailleur : c'est à lui de démontrer, par d'autres moyens — photos datées, factures, témoignages — qu'un dégât n'existait pas à l'entrée. C'est une preuve très difficile à rapporter, et dans les faits, retenir quoi que ce soit sur la garantie devient quasi impossible dès que le locataire conteste.

Un bailleur sans état des lieux d'entrée ne peut pratiquement pas réclamer de réparations locatives. Ce n'est pas une sanction : c'est le résultat mécanique d'une présomption qu'il n'a rien pour renverser.

Ce qui le rend opposable

Trois conditions, et les trois comptent :

• il est contradictoire — établi par les deux parties, ou par un expert que les deux ont mandaté. Un document rédigé par le seul bailleur ne vaut pas état des lieux ;
• il est annexé au bail ;
• il est enregistré, en même temps que le bail, dans le mois qui suit sa signature.

C'est cet ensemble qui lui donne sa valeur officielle en cas de litige. Un état des lieux détaillé mais jamais enregistré n'a pas la force qu'on lui prête.

Usure normale ou dégât locatif

C'est la frontière qui décide qui paie, et elle est plus favorable au locataire que la plupart des bailleurs ne le croient.

Le locataire ne répond que des dégradations qu'il a causées, par négligence ou par faute. L'usure liée au temps et à un usage normal du bien reste à charge du bailleur.

L'exemple le plus clair est la peinture : après neuf ans d'occupation, il est normal que le propriétaire repeigne, et cela ne se facture pas au locataire. Le même mur percé de dix chevilles non rebouchées, lui, n'est pas de l'usure.

La vétusté est le facteur qu'on oublie de retirer : un élément dégradé par le locataire mais qui avait déjà dix ans ne se facture pas au prix du neuf. On déduit sa durée de vie déjà consommée.

La sortie, et seulement là, se lit la différence

L'état des lieux de sortie n'a d'intérêt que comparé à celui d'entrée. C'est cette comparaison, et rien d'autre, qui établit les dégâts locatifs et déclenche la libération de la garantie.

D'où deux conséquences pratiques :

• un état des lieux d'entrée vague rend celui de sortie inutilisable. « Salon : bon état » ne permet de démontrer rien du tout ;
• l'état des lieux de sortie se fait après que le locataire a vidé les lieux, et avant la remise des clés. Un logement encore meublé cache exactement ce qu'on cherche à constater.

Ce que ça change pour votre gestion

• Décrivez pièce par pièce, et datez vos photos. Le niveau de détail de l'entrée est le plafond de ce que vous pourrez réclamer à la sortie.
• Enregistrez-le avec le bail. C'est la même démarche, dans le même délai d'un mois, et c'est ce qui lui donne sa force.
• Ne recyclez pas l'état des lieux du locataire précédent. Il décrit un bien qui a vécu depuis.
• Comptez la vétusté avant de chiffrer. Une retenue au prix du neuf sur un élément de dix ans se conteste, et se perd.

Ce document conditionne la libération de la garantie locative : sans lui, une retenue se conteste et se perd. C'est aussi ce qui rend les échéances du bail solidaires les unes des autres, au même titre que la date anniversaire d'une indexation ou les fenêtres de congé d'un 3-6-9.

Cet article décrit le régime général de l'état des lieux dans un bail d'habitation. Les modalités peuvent varier selon la Région et selon le contrat. Il ne remplace pas la lecture de votre bail ni l'avis d'un professionnel sur une situation précise.